* Publicado originalmente no Portal TLON

O mercado secundário de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), negociado no âmbito da BM&FBovespa, vem apresentando um volume consolidado de montante aproximadamente 50% mais baixo que há um ano, o período de pico de liquidez neste segmento. Já em termos de número consolidado de negócios, as cifras atuais, na média, se comparam àquelas há um ano, refletindo um ticket médio atual que é quase a metade daquele no meio de 2013. Entretanto, nos últimos quatro meses o volume do mercado secundário tem se mostrado bastante estável.

Em junho de 2014, foram R$ 358,7 milhões negociados, referentes a 72.214 negócios. Isto se compara com um montante médio mensal negociado no segundo trimestre de 2013 de R$ 858,7 milhões, referentes a um número médio mensal de negócios naquele período de 75.346. Alternativamente, as cifras correspondentes ao mês de junho deste ano se comparam com um montante médio mensal negociado no segundo trimestre de 2014 de R$ 383,5 milhões, referentes a um número médio mensal de negócios neste período de 71.906.

A Figura 1 traz a evolução mensal do volume consolidado do mercado secundário de cotas de FII durante os últimos dezoito meses, pelos critérios de montante negociado e de número de negócios. Baseado no comportamento destes indicadores, pode-se arguir pela correlação forte e inversa entre o volume no secundário e o nível da curva de juros na economia, que por sua vez tem sido fortemente correlacionado, também de forma negativa, com a rentabilidade do setor. A partir do final do primeiro semestre de 2013, quando o movimento de alta da taxa básica Selic e o movimento de queda nos preços das cotas de FII ganhavam força, o volume do mercado secundário destas cotas passou para um patamar inferior. No final de 2013, com a intensificação da subida da curva de juros e da queda dos preços das cotas de FII, o patamar de liquidez do secundário atingia um nível ainda mais baixo. Mais recentemente, ao longo do segundo trimestre de 2014, enquanto a ponta de longo prazo da curva de juros retrocedia em boa medida e o preço médio das cotas de FII começava a se recuperar um pouco, o montante negociado em cotas de FII se estabilizou. Já o comportamento do número consolidado de negócios vem indicando forte recuperação desde o começo deste ano, tendo inclusive estabelecido recorde em base mensal no mês de março último.

Figura 1- Evolução do montante e do número de negócios mensais de cotas de FII

Mudando o prisma para a leitura do comportamento da liquidez do mercado secundário de cotas de FII em base diária e através de média móvel de 22 dias (um número aproximado de pregões em um mês), percebe-se que o montante negociado diário vem se situando ligeiramente abaixo da cifra de R$ 20,0 milhões, após ter alcançado o nível de R$ 45,0 milhões durante junho de 2013. Desde então, por duas vezes este indicador chegou a repicar para o nível de R$ 30,0 milhões, mas em ambas ocasiões voltou a perder força e se reduzir novamente para o patamar de R$ 20,0 milhões. A Figura 2 traz a evolução deste indicador ao longo dos últimos treze meses.

Figura 2 - Evolução da média móvel de 22 pregões do montante negociado diário de cotas de FII

Em junho de 2014, mais uma vez o FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) obteve o maior montante negociado referente a suas cotas, alcançando R$ 52,4 milhões. O BB Progressivo II (BBPOII) voltou a subir para a segunda posição, atingindo R$ 40,3 milhões, e o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) caiu para a terceira posição, com R$ 32,6 milhões. Vale lembrar que no dia 2 de junho as cotas do KNRI11 haviam sido desmembradas na proporção de 1:10, conforme aprovado pelos cotistas em assembleia. Pelo critério de número de negócios, em junho, o BRCR11 continuou na liderança, com um número ainda bem acima dos demais. Foram 17.433 negócios, quase o dobro dos 8.946 negócios referentes ao BBPO11. Porém, esta relação estreitou consideravelmente, já que havia alcançado o múltiplo de dez no mês anterior.  

A Tabela 1 traz os doze FII que alcançaram maior montante negociado em junho de 2014, juntamente com estes valores de montante negociado, os respectivos números de negócios e a frequência em pregões ao longo do mês.

Tabela 1 - Os 12 FII de maior montante negociado em junho de 2014