Uma análise profunda dos números do mercado imobiliário revela informações interessantes para quem investe e trabalha nesse mercado. Olhando a taxa de vacância do mercado de escritórios de Classes A+ e A de São Paulo, maior mercado brasileiro deste tipo de imóvel, vemos que, nas 11 regiões CBDs (Central Business District), a taxa de área vaga vem se mantendo acima de 20% nos últimos três anos. Mas se analisarmos detalhadamente os empreendimentos corporativos da cidade conseguimos enxergar uma outra realidade.

O estoque total deste tipo de imóvel na cidade de São Paulo é de 2.846.317 m² e a vacância está em 20,4%, números consolidados em dezembro de 2018. Ou seja, a capital registra uma grande oferta de áreas vagas, mais de 580.000 m². Este volume representa o dobro, ou até além, dos 10% a 12% de vacância considerados como parâmetros de equilíbrio da oferta e da demanda para este mercado.

A plataforma de pesquisa SiiLA Brasil tem monitorado e analisado o comportamento de 16 edifícios disponíveis para locação em São Paulo, que apresentam uma grande quantidade de m² vago. Ou seja, são empreendimentos de alto padrão, com lajes grandes, que estão parados no mercado a alguns anos. As lajes corporativas dessa amostra de 16 edifícios têm uma participação de mais de 29% (171.508 m²) no estoque total vago.

Quando se compara o comportamento desse grupo de edifícios com outros do mesmo padrão e nas mesmas regiões comerciais da cidade, fica claro que esses ativos apresentam uma taxa de vacância bem mais elevada que a de seus pares. Os motivos são diversos, como preços pedidos acima da média de mercado ou localização ruim.

Naturalmente, se nada for feito, esses espaços que permaneceram vagos nos últimos três anos tendem a se manter vazios nos próximos períodos. Nada mais óbvio, portanto, do que retirá-los do estoque total para podermos fazer uma análise mais precisa do mercado que realmente “está valendo”.

Assim, ao retirar essa amostra do estoque total, a taxa real de vacância cai em média 6 pontos percentuais, para algo em torno de 15%, como fica bem explícito no gráfico a seguir. A influência do espaço vago deste grupo na taxa de vacância do mercado é o que chamamos de vacância estrutural.

A partir da análise da vacância estrutural, percebemos que o mercado de escritórios de São Paulo possui percentual de área vaga bem mais próxima da taxa de equilíbrio do mercado. E, a meu ver, o mercado de escritórios de alto padrão pode alcançar este equilíbrio em breve.

*Giancarlo Nicastro é CEO da consultoria imobiliária SiiLA Brasil

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