SÃO PAULO – A recente queda dos fundos imobiliários na Bovespa já começa a criar oportunidades. Segundo José Alberto Diniz, diretor da área de fundos imobiliários da gestora de recursos Rio Bravo, é possível comprar na Bovespa frações de imóveis de excelente qualidade - chamados de AAA no jargão técnico - por um preço muito inferior ao de salinhas comerciais em São Paulo. 

O executivo fez uma simulação comparando a compra de uma unidade de um empreendimento localizado na marginal Pinheiros, na região de Santo Amaro, com uma quota de fundo imobiliário. Por ser uma salinha comercial, dessas alugadas para um consultório médico ou um escritório de advocacia, em uma área já um pouco distante dos principais centros financeiros da cidade, o imóvel deveria custar muito menos que uma laje corporativa AAA na avenida Faria Lima, por exemplo.

Mas enquanto uma salinha nesse empreendimento foi vendida por R$ 18.500 o metro quadrado na época do lançamento, quem compra hoje uma quota do fundo imobiliário The One (ONEF11), da Rio Bravo, paga o equivalente a R$ 11.500 o metro. A diferença fica ainda mais gritante quando se compara os imóveis, uma vez que o The One é um dos melhores prédios da Vila Olímpia, está localizado em uma travessa da avenida Faria Lima (a rua Ministro Jusuíno Cardoso), é considerado um AAA pelas melhores consultorias imobiliárias e foi locado para inquilinos de grande porte como o Banco do
Brasil e a Multiplus. Ou seja, ao invés de comprar 1 m² da salinha comercial de nível B, o investidor pode comprar quase 1,5m² do escritório AAA numa das regiões mais nobres da cidade.

A única vantagem da salinha é que o investidor não precisa desembolsar o dinheiro à vista, pois ele pode dar uma entrada de 5% e 10%, continuar pagando parcelas mensais, quitar apenas 20% a 30% do total até receber as chaves três anos depois e financiar o resto da dívida com um banco por vários anos. Porém, apesar da facilidade na compra, você não terá renda nenhuma ao menos até receber as chaves e conseguir um inquilino.

Depois de receber as chaves, você deverá alugar seu m² por 0,5% ao mês com o desconto de 27,5% do Imposto de Renda (ou seja, R$ 92,50 - IR = R$ 66,83 por mês). Já no AAA comprado por meio de um fundo imobiliário, o valor ganho atual é de 0,85% ao mês. Como os fundos imobiliários são isentos de IR para pessoas físicas, investindo R$ 18.500 em quotas do ONEF11 seria possível receber uma renda de pouco mais de R$ 150 ao mês - ou mais que o dobro que com uma salinha. O dinheiro começaria a cair na conta do investidor no máximo até um mês a partir do momento da compra - não é necessário esperar os três anos, pois já está pronto e alugado.

Ao longo de três anos, quando o investidor iria começar a ganhar o aluguel de R$ 55 do outro empreendimento B, ele já teria embolsado R$ 5.400 no ONEF11 mais a correção anual do IGP-M sobre os aluguéis e o rendimento desse dinheiro todo em outra aplicação.