* Publicado originalmente no Portal TLON

Em fevereiro de 2014 o valor consolidado de Capitalização de Mercado¹ (CM) do conjunto de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas foram negociadas na BM&FBovespa² se reduziu em 4,3%, decrescendo de R$ 20,84 bilhões, em janeiro, para R$ 19,95 bilhões. Apenas seis dentre os 79 fundos que chegaram a ser negociados no mês registraram aumento de seus respectivos valores individuais de CM. Todos os cinco FII com valores individuais de CM superior a R$ 800,0 milhões apresentaram queda deste indicador maior que 3,0%.

A continuação do movimento de queda dos preços das cotas de FII no mercado secundário tem sido reflexo direto da política monetária em curso. No final de fevereiro a taxa SELIC foi elevada mais uma vez, para 10,75%. O IFIX, índice setorial do mercado de FII, apresentou em fevereiro o valor mensal médio mais baixo dos últimos dois anos, tendo se reduzido para 1.231 no dia 10 daquele mês, antes de repicar e fechar o mês em 1.330.  

Focado no curto prazo, o mercado busca manter o Dividend Yield (DY)³ dos fundos elevado o suficiente para compensar as elevações da taxa SELIC. A queda dos preços das cotas dos FII é a única maneira, no curto prazo, de se aumentar o DY destes. Isto ocorre porque os rendimentos da maioria dos fundos são oriundos de receitas de aluguéis, os quais, por sua vez, são determinados por contratos que contam apenas com reajustes monetários anuais.

Ainda em fevereiro de 2014, o valor consolidado de Patrimônio Líquido (PL) do mesmo grupo de fundos acima mencionado alcançou a cifra de R$ 25,57 bilhões, 1,2% acima do valor deste indicador em janeiro último, quando o mesmo tinha atingido R$ 25,27 bilhões. Assim, o desconto entre o valor de mercado e o valor patrimonial destes fundos se acentuou mais ainda: o índice “CM/PL” despencou de 0,84 para 0,78, ou seja, se alcançou um deságio de 22,0%, uma nova marca histórica.

Analisando-se somente os doze FII mais líquidos em fevereiro pelo critério de montante negociado, constata-se que todos eles apresentaram valor de mercado inferior ao valor patrimonial. Dentre eles, o mais líquido no mês, o FII BB Progressivo II (BBPO11), um fundo que um mês após seu famoso IPO registrou valor de mercado de suas cotas 30,0% superior ao seu valor patrimonial, apresentou o menor valor de deságio, de 3,6%. A Tabela 1 apresenta estes doze FII mais líquidos, bem como seus valores de CM, CM/PL e montante negociado referentes a fevereiro de 2014.

Tabela 1

¹ A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal das cotas de FII, ponderado pelo montante negociado, pelo respectivo número de cotas naquele mês.

² A análise de números de Capitalização de Mercado neste artigo levam em consideração somente os FII que apresentaram um nível mínimo de liquidez no período em observação, ou seja, fundos imobiliários cujas cotas tiveram um mínimo de dez negócios e um mínimo de R$ 100.000,00 em montante negociado, nos respectivos meses analisados.

³ O Dividend Yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Este índice é calculado somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.