SÃO PAULO – Os preços dos imóveis no Brasil cresceram muito acima da renda do brasileiro nos últimos anos. Porém, ao contrário do que muitos dizem, o País não está passando por uma bolha imobiliária, explica uma análise feita pelo coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima.

O trabalho mostra que ao se deflacionar a alta dos preços dos imóveis residenciais brasileiros entre 2005 e 2013 com base nos custos de construção, o que se mostra não é um cenário de bolha. No entanto, em 2011, houve um ciclo especulativo que já foi corrigido.

De 2005 a 2011, um mesmo imóvel ficou 74% mais caro para uma pessoa de um mesmo estrato social. Por outro lado, a disparada dos custos de terrenos e de construção faz com que os preços dos imóveis não estejam altos em relação aos custos, sendo que o crescimento da renda do brasileiro no período ainda ficou muito aquém da alta dos preços dos imóveis – o que mostra uma diminuição do poder de compra.

Lima acredita que o valor dos imóveis residenciais nas grandes cidades deve se estabilizar, crescendo apenas modestamente, de acordo com a inflação. Enquanto em outros lugares, os preços podem até cair com construtoras que querem sair de determinada região e fazem liquidações de estoques. O estudo ainda mostra que o espaço para queda de preços seria, em média, 6%.

Não somos os Estados Unidos
O professor lembra que a concessão de crédito imobiliário nos Estados Unidos criou uma demanda artificial, pois possibilita que as famílias financiem imóveis residenciais sem ter, de fato, renda para tal. Já no Brasil, as pessoas precisam pagar, no mínimo, entre 20% e 40% do valor do imóvel para obter um financiamento.

Além disso, é importante lembrar que a formação do preço leva em conta os custos de produção projetados e as margens de lucro visadas, sendo que no Brasil, que tem uma inflação elevada, não adianta analisar apenas a evolução nominal dos preços. Ou seja, para verificar se a alta dos preços é de fato excessiva, é preciso descontar a inflação.