SÃO PAULO – Ampliação do Minha Casa, Minha Vida, queda na taxa de juros, aumento do limite de financiamento, maior uso do FGTS para quitar parcelas e novas regras para distratos são as propostas noticiadas nos últimos três meses pelo governo com a intenção de alimentar o mercado imobiliário. Tudo isso vem em um momento de preços baixos: no acumulado de 2016, houve um aumento nominal dos preços de imóveis de apenas 0,57% - o que significa queda de cerca de 5,7% em termos reais (descontada a inflação).

As movimentações vão no sentido claro de estimular que cidadãos brasileiros voltem a comprar imóveis o mais depressa possível para estimular recuperação do mercado imobiliário e das companhias relacionadas. Todavia, é importante ter atenção para não cair em armadilhas: o momento é positivo, mas não para todos os perfis de compradores, conforme alertam especialistas consultados pelo InfoMoney.

Os incentivos

Em janeiro, o governo anunciou aumento da renda máxima permitida na chamada faixa 3 do Minha Casa, Minha Vida para até R$ 9 mil. Também incluiu no programa imóveis de até R$ 240 mil para Brasília, Rio de Janeiro e São Paulo e aumentou os valores máximos em todos os campos da tabela.

Já neste mês, foi anunciado que o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) poderá ser usado para quitar imóveis em até 12 prestações atrasadas, cobrindo no máximo 80% do valor de cada uma. Anteriormente, esse uso era limitado a apenas 3 parcelas. 

Mais recentemente ainda, na segunda metade de fevereiro, o ministro da Fazenda Henrique Meirelles afirmou que até R$ 1,5 milhão do valor de um imóvel poderá ser financiado. Esse aumento, segundo ele, será benéfico à classe média. 

As movimentações tendem a funcionar, até certo ponto. Especialistas do setor e analistas de macroeconomia vêm pregando que efeitos das medidas de fomento deverão fazer com que os preços do mercado imobiliário voltem a subir ainda neste ano. Para Eduardo Schaeffer, CEO do ZAP, a valorização deverá começar no quarto trimestre.

A relativa demora para vermos esses efeitos tem motivo: os incentivos praticados até agora não são suficientes para desencadear uma busca imediata da parte dos compradores. As mudanças, de acordo com Eduardo, vieram “à conta-gotas”, o que tem efeitos negativos. “Por um lado, você fomenta a compra, mas por outro, a pessoa que ainda está na fase de ver se é o melhor momento ou não pode ficar na expectativa de que mais mudanças virão no futuro para um momento melhor ainda”, explica.

Paulo Pôrto, professor dos MBAs da FGV, argumenta que existe um tripé do mercado imobiliário composto por crédito, renda e confiança. O fomento do governo, destaca, veio no sentido de incentivar o crédito. Para realmente acelerar o mercado, é preciso focar nos outros dois.

“Como você vai falar em renda para o brasileiro com uma taxa de desemprego de 12%? A pessoa que compra um imóvel hoje não sabe se vai estar empregada amanhã”, exemplifica. Dentro da mesma lógica, acrescenta, “se a renda é volúvel, a confiança cai bruscamente”. Dito isto, sua conclusão é lógica: “quando o governo mexe no crédito, mas não na renda e na confiança, a reação [do mercado] vai vir devagar”. Ele também tem uma estimativa: por 24 meses, o cenário estará a caminho constante da melhora.

Melhor momento?

Somados, esses fatores significam que, para quem tem o dinheiro à disposição, esses podem ser os últimos meses de maior facilidade para negociar valores e adquirir um imóvel com preços muito abaixo do mercado. “Muita gente está com problemas financeiros, dívidas, e ainda tem pressa em vender. Ao mesmo tempo, as imobiliárias e construtoras vêm sofrendo muito com os distratos, então o espaço para negociar existe e está flexível tanto em compras da mão de um proprietário como para imóveis na planta”, disse Eduardo.

Mas comprar imóveis é uma decisão delicada. Além dos preços e das condições facilitadas de negócio, há alguns fatores excepcionalmente importantes a serem calculados antes de fazer uma escolha financeira dessa magnitude.  

Ao fechar um negócio imobiliário, diz Schaeffer, sempre há o “impalpável”. O comprador, se “gosta muito daquele imóvel, vai fazer o possível para comprar. Se ele gosta da localização, da ambientação, isso sempre entra na conta”.

O professor Paulo argumenta que esses são fatores, além de sentimentais, definidores do valor do empreendimento. “Uma boa localização, atrações no condomínio como quadra e piscina e o estado físico de um imóvel são algumas das variáveis nítidas que também farão diferença no futuro, quando aquele imóvel irá se valorizar ou desvalorizar”, explica. Mas, ainda que seja o ponto de partida, a qualidade do imóvel está longe de ser a única – sequer a mais importante – análise a ser feita pelo comprador.

Juros tendem a diminuir

Logo de início, explica o Paulo, qualquer comprador deve considerar o valor que tem disponível para a entrada – ou eventualmente para uma compra à vista. Na mesma linha do executivo Schaeffer, o professor avalia que, neste momento, “quem tem o dinheiro é rei”. No seu ponto de vista, “quem pode pagar à vista ou em poucas parcelas com certeza conseguirá fechar o melhor negócio – sempre lembrando que quanto menos parcelas, menor a incidência de juros”

Mas, acrescentou o professor, “quem tem dinheiro para pagar à vista é minoria”. As taxas para financiamento ainda não estão atrativas o suficiente para o mercado cravar que todos os interessados devam fechar o negócio imediatamente.

Com Selic a 13% e tendência de queda forte até o final do ano, parcelamentos iniciados agora podem ser menos vantajosos do que esperar um momento de juros menores - quando os bancos também devem passar a oferecer condições mais atrativas de financiamento. A expectativa de taxa de um dígito é promessa muito mais interessante para quem precisa fechar uma compra em muitas parcelas. Para ter essa certeza, porém, é preciso fazer a conta.

A taxa de juros atual para financiamento de unidades imobiliárias que se enquadrem no Minha Casa, Minha Vida vai de 5% a 9,16% (para a chamada Faixa 3 ampliada, que cobre renda de R$ 7 mil a R$ 9 mil). “Já chegamos a ver, em outros períodos, taxas de 4,5% no programa”, compara. O mesmo acontece com o financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação, que bateu 7% no passado e fica em dois dígitos hoje.

“Se você consegue amortizar 40%, 50% do valor total, provavelmente vai ser um bom negócio [fechar a compra agora], porque é menor a incidência dos juros no longo prazo. Caso contrário, coloque no papel o valor que você tem: pode valer mais a pena comprar em três ou quatro anos, se puder juntar uma reserva maior, mesmo que os preços à vista estejam maiores. As condições para financiamento tendem a ser muito mais positivas”, alerta.

Fim do impulso

Na visão do professor, a boa notícia é que o brasileiro não comete mais o erro de fazer compras por impulso. “Em 2007, 2008 e até 2011, víamos muito o fenômeno do impulso ou da oportunidade. A pessoa saía de casa para comprar pão, via um imóvel e já voltava com uma proposta”, rememora. “Isso não vai mais acontecer, porque a confiança foi abalada”, prevê.

A mudança foi fixada na mentalidade do brasileiro. “Não é mais um sonho da casa própria, é a realidade de um negócio imobiliário que vira a casa própria”, conclui o docente.