SÃO PAULO – A PDG Realty, que há alguns anos chegou a ser a maior incorporadora de imóveis do Brasil, foi obrigada a diminuir o seu ritmo de trabalho, afundada em dívidas que no primeiro trimestre deste ano chegavam a R$ 5,4 bilhões.

Algumas obras estão há dois meses paralisadas - entre elas, o centro empresarial The City, um dos maiores empreendimentos já feitos pela companhia. O projeto tinha previsão de entrega para o final de 2016, mas agora só deve estar pronto em meados de 2017.

No site ReclameAqui, boa parte das 1.262 entradas realizadas por clientes insatisfeitos da PDG têm relação com atrasos na entrega, mas a situação da companhia também gera problemas em outras áreas, como cobranças e reparos. Nenhuma dessas reclamações mais recentes teve resposta na página. 

No ano passado, de acordo com um levantamento realizado pela Tapai Advogados, a PDG foi campeã em número de processos abertos na justiça, contabilizando 7.686, contra 5.361 em 2014. Mas a companhia não foi a única a ter problemas em entregas: os 12 meses até dezembro de 2015 viram um aumento de 45% neste tipo de ação legal em relação ao período anterior.

Sem conseguir entregar, a incorporadora também não embolsa os recebíveis relacionados aos imóveis entregues, o que aprofunda a crise da empresa.

A PDG diz, via assessoria de imprensa, que “o ajuste do cronograma de trabalho se fez necessário dentro do processo de reestruturação das dívidas da companhia” e que “mantém os clientes destes empreendimentos informados [com atrasos em obras] por meio de comunicações e reuniões periódicas”.

Como proceder

Para Luis Antonio de Melo Guerreiro, sócio do Guerreiro e Andrade Sociedade de Advogados especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito, o atraso na entrega é um risco que o consumidor sempre corre quando fechar um negócio desse tipo. “A gente acaba eventualmente cruzando com situações como esta [da PDG]. É por isso que o consumidor deve tomar alguns cuidados e ter alguém que entenda do negócio ao seu lado”, diz o especialista.

O primeiro cuidado é pesquisar como está a situação financeira da incorporadora antes de comprar imóvel na planta. O caso da PDG é grave, com chances de ela ter de renegociar suas dívidas com os bancos credores para reequilibrar suas finanças. Mas é importante lembrar que a PDG não é a única incorporadora brasileira em crise. Na verdade, diversas empresas passam por um momento de aperto de liquidez. Então o mais prudente seria comprar imóveis na planta apenas de incorporadoras em melhor situação financeira ou imóveis com previsão de entrega para daqui no máximo 6 meses. Assim o risco de comprar um imóvel na planta, pagar prestações e depois a incorporadora não ter condições de concluir a obra diminui bastante.

Esse tipo de situação já aconteceu no Brasil na década de 1990, quando a Encol quebrou. Dezenas de milhares de famílias que já estavam pagando as prestações de seus imóveis ficaram na mão. Desde então a legislação mudou, com a introdução do chamado "patrimônio de afetação". Agora se uma incorporadora quebra, a obra pode ser transferida para outra incorporadora porque cada empreendimento tem um balanço específico que pode ser incoporado por outra empresa. De qualquer forma essa é uma dor de cabeça que todos deveriam tentar evitar.

Guerreiro afirma que este tipo de investimento em imóvel na planta também não é o ideal para quem visa ter o bem em uma data específica, já que o atraso de até 180 dias na entrega está previsto em lei. Além disso, embora o consumidor esteja protegido contra demoras mais longas com pena de multa à incorporadora, elas podem acabar acontecendo em casos de dificuldades da empresa, nem sempre previsíveis.

Antes de pensar em comprar, diz, é necessário ter em mente que os valores desembolsados, embora “suaves” inicialmente, poderão pesar depois da entrega, ainda mais em situação de crise econômica do país. “A pessoa compra na planta e começa a pagar prestações bem suaves. Mas quando o bem é entregue, ela tem que partir para o financiamento”, alerta. “Ela [cliente] muitas vezes não consegue esse financiamento com o banco, outras vezes os valores desprendidos mensalmente para pagar o banco saem fora do orçamento e é aí que acontecem as devoluções”, alerta.

Tendo isso em vista, ele comenta alguns cuidados que devem ser tomados antes de fechar um contrato com incorporadoras. “É importante, antes mesmo de visitar o estande da obra, fazer alguns levantamentos a respeito da empresa”, alerta o advogado. “Entre eles, uma consulta de processos judiciais e se a mesma está entregando as obras em dia, para que fique claro também como anda o aporte financeiro dessa empresa”, explica.

Outro documento essencial a ser observado é a matrícula do empreendimento, cuja checagem garante que toda a obra esteja ocorrendo dentro da legalidade. “A primeira coisa a ser feita ao chegar no estande é pedir o número da matricula, para consultar as formas como o dinheiro investido naquele empreendimento está protegido”, analisa Luis Antonio.

Caso de fato ocorra algum problema, o comprador também deve lembrar que está protegido pelo Código de Defesa do consumidor. Em devoluções, por exemplo, a legislação prevê a devolução de até 90% do valor já pago, dependendo do caso, e os compradores podem buscar condições melhores do que as pré-estabelecidas no contrato com a ajuda de advogados.

“Toda e qualquer cláusula abusiva é passiva de nulidade. Se a empresa pré-estabelece que só reembolsará 20% em caso de desistência, é possível entrar com uma ação para tentar melhorar essa situação. O problema é que se a pessoa precisa muito do dinheiro, ela acaba aceitando os 20%”, lamenta o especialista.