No dia 14/04/2016, o administrador do BC Fund (BRCR11) anunciou ao Mercado que realizará uma distribuição de rendimentos de 86 milhões de reais e amortização de cotas no valor de 313 milhões de reais.

Antes de qualquer comentário a respeito da estratégia é preciso que todos entendam perfeitamente o que é uma amortização de cotas e a diferença em relação a distribuição de rendimentos.

Rendimento é a distribuição de parte do lucro líquido de um fundo imobiliário. A Lei 8668/93 diz que os fundos devem distribuir 95% do lucro líquido aos seus cotistas, a título de rendimentos. Portanto se a receita do fundo, que pode vir do aluguel de imóveis, do lucro com a venda de imóveis e do rendimento de aplicações financeiras, for maior do que os custos (de manutenção do patrimônio, pagamento de tributos e taxas cobradas por prestadores de serviço e reguladores), o fundo terá apurado lucro e deverá distribui-lo aos seus cotistas. Sendo lucro líquido entende-se que os tributos devidos já foram pagos pelo fundo e, por isso, os cotistas pessoas físicas os recebem isentos de imposto de renda.

Mas atenção para a amortização de cotas, que não é distribuição de lucro e nem isenta de imposto de renda.

Em um fundo fechado (que não permite resgates), como é o caso dos FII, a amortização de cotas representa a devolução do patrimônio dos cotistas. Não se trata de dinheiro que foi recebido pelo fundo em razão das suas atividades e sim do dinheiro dos cotistas que havia sido aportado no fundo anteriormente. Uma vez que o administrador do fundo não tenha destinado esse dinheiro para investimentos em ativos imobiliários pode resolver por devolvê-lo aos cotistas. É isso que se chama de amortização de cotas.

É como se fosse um troco. O cotista compra cotas esperando que o administrador use todo o dinheiro na aquisição de ativos imobiliários. Caso o administrador não use todo o dinheiro ele pode devolver o que sobrou, um troco, aos cotistas. Não é nada mais que isso.

Muito importante entender que a amortização de cotas não é isenta de imposto de renda e que quem a recebe deve ajustar a contabilização do seu preço médio de aquisição das cotas. Se alguém pagou R$ 100,00 pelas cotas do fundo e depois recebeu R$ R$ 5,00 de troco (amortização de cotas), deve passar a considerar e, principalmente, declarar para a Receita Federal, que pagou R$ 95,00 pelas cotas.

Perceba que não há vantagem nem desvantagem em receber amortização de cotas.

No caso prático, do BC Fund, em 2013 o fundo realizou (com anuência dos seus cotistas) um ambicioso aumento de capital. Em uma emissão primária e secundária de cotas, captou R$ 2 bilhões de reais. Metade disso foi para o caixa do fundo, a outra metade para o bolso de investidores que estavam, naquela oportunidade, vendendo as suas cotas.

Passados três anos, o administrador e o gestor do fundo não encontraram oportunidades de investimentos que justificassem o uso de todo o recurso, compraram mais alguns andares em um prédio no qual o fundo já possuía imóveis e compraram cotas de outros fundos imobiliários, também administrados pelo BTG Pactual. Além disso, no ano passado, tentaram comprar imóveis que pertenciam a uma companhia também controlada por eles, operação que foi refutada pelos cotistas e pela CVM (veja mais clicando aqui).

Sendo assim resolveram agora devolver boa parte do dinheiro que não alocaram em ativos imobiliários para que os cotistas possam “aplica-los da maneira que entender conveniente tendo em vista a sua própria avaliação de mercado”, conforme comunicado divulgado pelo fundo. Em outras palavras: Cotista, faça você mesmo.