Quando a Related Cos. começou a vender os apartamentos de um de seus antigos edifícios de aluguel, no mês passado, apenas nos dois primeiros dias apareceram 50 interessados em imóveis que somente em Manhattan podem ser considerados uma pechincha: quase todas as residências custavam menos de US$ 3 milhões.

O Carnegie Park, uma propriedade de aluguel dos anos 1980, foi reformulada para se transformar em um edifício residencial onde apartamentos de um quarto com 64 metros quadrados são vendidos a partir de US$ 765.000. O preço médio de todas as unidades é de cerca de US$ 13.993 o metro quadrado -- aproximadamente 30 por cento menos do que a média para um condomínio de construção recente em Manhattan vendido no quarto trimestre, segundo a empresa de avaliações Miller Samuel Inc.

“Estamos inundados de pedidos de compradores que querem ver as propriedades”, disse Benjamin Joseph, vice-presidente da Related, que supervisionou a conversão de 368 residências de aluguel em 325 apartamentos na Rua 94 com a Terceira Avenida. “Estamos muito ocupados, nossos agentes não conseguem nem mesmo agendar todos eles”.

Após anos construindo torres de apartamentos de ultraluxo com o objetivo de estabelecer preços recordes, as incorporadoras de Manhattan estão mudando de estratégia com o objetivo de satisfazer a demanda de pessoas que não podem pagar residências de padrão mais alto. Cerca de 3.845 unidades que não são de luxo e estão em desenvolvimento serão listadas para venda no distrito neste ano, mais do que o dobro do número disponível em 2014 e o maior total registrado desde 2009, segundo a corretora Corcoran Sunshine Marketing Group.

Para que um imóvel em Manhattan não seja considerado de luxo pela empresa, ele deve custar menos de US$ 24.757 o metro quadrado -- ainda longe de ser acessível em comparação com o restante dos EUA, onde as residências unifamiliares novas são vendidas por cerca de US$ 1.011,81 o metro quadrado, em média, segundo os dados mais recentes do Departamento do Censo. Mas para Nova York, a incorporação de imóveis deste nível está abrindo oportunidades para mais compradores em áreas sedentas por novas moradias para pessoas que não são multimilionárias.

“Este é um importante segmento do mercado cujas necessidades não são atendidas há muito tempo”, disse Pamela Liebman, presidente e CEO da Corcoran Group, empresa-mãe da Corcoran Sunshine, que atua em novas incorporações. As incorporadoras que capitalizarem com isso “se sairão extremamente bem”, disse ela.

Propriedades de aluguel
As mais recentes ofertas de apartamentos de Manhattan fora do segmento luxo são, em grande parte, antigas propriedades alugadas que vêm sendo reformadas, o que libera as incorporadoras de arcar com os custos de aquisição de terrenos desocupados e de construção do zero, disse Nancy Packes, consultora de marketing e design de incorporadoras da cidade de Nova York. Essas despesas crescentes são parte do motivo pelo qual as construtoras vêm sendo impelidas a focar em vendas ultraluxuosas.

Mesmo sem o fim dos incentivos fiscais, as incorporadoras de Manhattan estão aproveitando a oportunidade de transformar edifícios de aluguel em apartamentos. Ziel Feldman, presidente da incorporadora de imóveis de luxo HFZ Capital Group, adquiriu quatro torres de aluguel em 2013 por US$ 610 milhões e planeja transformar todas elas em condomínios de “luxo acessível”.

“Acreditamos que vamos oferecer o melhor negócio na cidade”, disse Feldman. “Você está muito perto de alguns dos imóveis mais caros do mundo, mas em vez de pagar US$ 90 milhões, está pagando US$ 2 milhões”.

Essas ofertas de custo relativamente mais baixo ainda estão muito longe de reduzir a escassez de imóveis acessíveis em Manhattan, onde o preço médio dos apartamentos no quarto trimestre foi de US$ 980.000, segundo as empresas Douglas Elliman e Miller Samuel. Os preços ainda estarão fora do alcance da maioria dos moradores, disse Jed Kolko, economista-chefe do site de anúncios de propriedades Trulia Inc.

“Existem muito poucas residências à venda em Manhattan que estão ao alcance do novaiorquino de classe média”, disse Kolko. “A acessibilidade deverá piorar à medida que as taxas subirem e os preços superarem as rendas”.