SÃO PAULO – Com rumores de que o ciclo de aperto monetário do Banco Central pode estar próximo do fim, os fundos imobiliários (FIIs), que sofreram fortes quedas nos últimos meses, começam a esboçar alguma reação. Em março, o Ifix (índice que mede o desempenho dos fundos negociados na Bolsa) avançou 0,45% e em abril a alta atinge quase 1%.

Durante o período de alta da Selic, o preço das cotas foi bastante penalizado, já que há uma correlação grande dos fundos imobiliários com a taxa de juro – se a Selic sobe, o preço dos papéis normalmente recua para que o rendimento distribuído(yield) fique próximo da taxa básica.

Esses fundos são uma boa opção de investimento para quem quer uma exposição em imóveis comerciais de grande porte, por um preço bastante acessível (normalmente as cotas começam a serem negociadas na Bolsa por R$ 100). No entanto, o especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes, lembra que, como todo investimento, os FIIs também demandam cuidados. Veja oito dicas do especialista para escolher um bom fundo:

Alinhe os objetivos
 Segundo Moraes, antes de investir, é necessário sempre certificar-se de que o objetivo de investimento do fundo está alinhado com o seu. Ou seja, alguém que deseja receber aluguéis mensais regulares, por exemplo, não deve investir em um fundo cujo objetivo é a construção e venda de imóveis residenciais. “Procura por um fundo que gere renda de aluguel? Veja se os imóveis ficam em regiões onde você investiria, quem são os locatários etc.”, contou.

Conheça o administrador do fundo
O especialista explicou que é de extrema importância procurar conhecer o máximo de informações possíveis sobre o administrador do fundo imobiliário que quer investir, afinal, como o investimento por meio de fundos é indireto, o administrador é quem decide quais imóveis comprar ou vender, em que locais, o preço a pagar ou receber pelos imóveis, para quem alugá-los, o valor do aluguel, as garantias do aluguel etc. “O sucesso de um fundo depende principalmente da qualidade e honestidade do administrador”, disse.

De olho nos múltiplos
Para saber se o preço de um fundo está barato ou caro, não adianta olhar o valor de face, mas sim os múltiplos do fundo. Ao dividir o preço por ação pelo valor patrimonial por ação, encontra-se o P/VPA. Valores acima de 1,0 indicam que a cota está muito cara e valores abaixo de 1,0 que ela está barata, pois está valendo menos que seu valor de patrimônio.

No entanto, vale lembrar que o melhor é quando o P/VPA está o mais próximo de 1,0 possível, pois um valor muito baixo pode indicar que os fundamentos do fundo talvez não sejam tão confiáveis, pois as cotas tiveram fortes desvalorizações recentemente.

Escolha fundos diversificados
Na hora de escolher onde vai colocar seu dinheiro, é importante conhecer o portfólio do fundo imobiliário e verificar se ele é bem diversificado, tanto em imóveis, quanto em locatários. “Quanto mais imóveis em endereços diferentes e quanto mais locatários diferentes, mais diversificado é o patrimônio do fundo”, explicou Moraes.

Segundo o especialista, as chances de um fundo que possua um único imóvel e um único locatário dar prejuízos é muito maior do que a de um fundo que possua, por exemplo, dez imóveis locados para dez empresas diferentes.

Escolha um fundo líquido
Que é muito mais fácil vender cotas de um fundo imobiliário do que vender um imóvel todo mundo sabe, mas, é importante lembrar que nem todos os fundos têm boa liquidez. “Por isso, verifique qual a média da negociação diária do fundo antes de se decidir pelo investimento. Quanto mais liquidez, mais segurança. Não subestime a importância de privilegiar a liquidez”, alertou o especialista.

Quando maior o risco, maior a rentabilidade
A rentabilidade maior ou menor de um fundo será consequência da percepção do mercado em relação aos fatores de risco. Se a rentabilidade de um fundo estiver muito acima da média do mercado, tenha certeza de que ele oferece mais riscos do que os outros e, portanto, os investidores só aceitam correr estes riscos em troca de lucros maiores.

Se o fundo tiver problemas, a desvalorização das cotas pode ser muito maior do que os lucros iniciais com os rendimentos mais altos, explicou o especialista. “Além disso, verifique qual a média dos rendimentos dos últimos 12 meses ao menos, para poder identificar se as distribuições são uniformes ou sazonais, se existem valores não recorrentes (rendas extras), se não está havendo pagamento de amortização de cotas etc”, disse.

Vale lembrar que os rendimentos distribuídos em dinheiro são exatamente iguais para todos os cotistas, mas rentabilidade, cada um tem a sua. Dividindo o rendimento recebido pelo valor líquido pago pelas cotas, cada investidor apura qual foi a sua rentabilidade.

Por exemplo, um fundo distribuiu R$ 0,70 por cota, que serão pagos a todos os cotistas. No entanto, enquanto o investidor A pagou R$ 100,00 pelas cotas, o investidor B pagou R$ 115,00, então cada um terá uma rentabilidade.

A rentabilidade do investidor A será de 0,70% (0,7/100), já a do investidor B será de 0,61% (0,7/115). Portanto, não é o fundo que dá rentabilidade boa ou ruim. O preço de compra das cotas do FII é que vai definir a rentabilidade de cada cotista.

Fuja dos fundos de uma emissão só
Alguns fundos fizeram uma única emissão de cotas e nunca mais aumentaram seu patrimônio. Isso não indica que o fundo é necessariamente ruim, mas é bom ficar atento com ele, afinal, com mais emissões o fundo arrecada dinheiro para mais investimentos e atrai mais cotistas. “Aumentando o patrimônio do fundo, também melhora a diversificação e a liquidez das cotas em Bolsa”, explicou.

Diversifique o risco dentro da carteira
Por fim, Moraes afirmou que é importante diversificar também o risco dentro da carteira. Por exemplo, em um portfólio com três fundos, é importante ter ao menos um que apresente mais risco, afinal, isso não é certeza de problemas, apenas maior probabilidade. Mas se sua carteira tiver apenas fundos mais arriscados, as chances de enfrentar problemas serão bem maiores.

“Converse sempre com o seu assessor de investimentos, leia os relatórios dos fundos, informe-se sobre as perspectivas do mercado imobiliário e invista conscientemente”, concluiu.