* Publicado originalmente no Portal TLON

No final de março de 2014 a Capitalização de Mercado¹ (CM) dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas são negociadas no âmbito da BM&FBovespa² atingiu um montante consolidado de R$ 20,56 bilhões. No mês de fevereiro, esse mesmo grupo de fundos havia registrado CM de R$ 19,59 bilhões, implicando em um crescimento deste indicador em 4,9% daquele mês para março. Esse movimento resultou de uma variação média positiva dos preços das cotas no mercado secundário, que por sua vez é, em grande parte, reflexo da evolução da taxa Selic e do movimento da curva de juros durante o período. Não houve emissão de cotas de FII durante o mês de março.

A taxa Selic foi elevada, no final de fevereiro e no começo de abril, em 25 pontos base, em ambas ocasiões. Tais elevações destoaram-se das anteriores, que vinham acontecendo em ritmo de 50 pontos base por incidência. O movimento posterior da curva de juros privados foi no sentido de menor inclinação, diminuindo-se substancialmente o diferencial entre o juro no curtíssimo prazo e o juro para o prazo com vencimento no começo de 2017. Tal movimento acabou por impactar positivamente o preço das cotas de FII, mitigando-se substancialmente a taxa de desconto para fluxos de rendimentos de médio prazo. O índice setorial do mercado de Fundos Imobiliários, o IFIX, saltou de 1.243, em 14 de fevereiro, para 1.321, em 14 de março. Vale lembrar que a capitalização de mercado dos FII é calculada baseada nos preços médios mensais de cada cota, ponderados pelo montante negociado.

Ao contrário da CM, em março de 2014 o valor consolidado de Patrimônio Líquido (PL) do universo de FII inicialmente citado se reduziu para R$ 25,17 bilhões, 1,6% abaixo do montante obtido em fevereiro, de R$ 25,57 bilhões. Logo, houve redução do deságio entre o valor de mercado e o valor patrimonial destes fundos, ou seja, o índice “CM/PL” cresceu de 0,78 para 0,82 entre fevereiro e março, denotando um desconto médio agora de 18,0%. Ainda assim, tal nível de desconto permanece historicamente bastante elevado, indicando potencial margem atrativa para arbitragem entre o mercado de FII e o mercado de imóveis.

Ainda em março último, entre os dez FII cujas cotas movimentaram um montante mensal de negócios superior a R$ 10,0 milhões, apenas dois apresentaram valor de mercado igual ou superior ao valor patrimonial: os FII BB Progressivo II (BBPO11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11). Em fevereiro, ambos estes fundos haviam registrado deságio de 4,0%, o menor desconto então entre os dez FII deste grupo. Vale destacar que o BBPO11 chegou a ter suas cotas negociadas com 30,0% de ágio um mês após realizar sua IPO, em fevereiro de 2012.

Em contraste com estes dois fundos sendo negociados sem deságio, ainda entre os dez mais líquidos durante o mês de março, o FII Presidente Vargas (PRSV11) registrou um valor de mercado equivalente a apenas 58,6% do seu valor patrimonial, resultante de uma variação negativa do preço de sua cota que atingiu 13,1% em março, de R$ 990,00 para R$ 860,00. Entre os dez mais líquidos o PRSV11 foi o único fundo cujo indicador “CM/PL” decresceu de fevereiro para março. No dia 12 do mês passado, a BEM DTVM, administrador do fundo, publicou Fato Relevante informando que a locatária de um dos dois imóveis do fundo, a ANAC, decidiu reduzir a área locada de 21 para 16 andares.

A Tabela 1 apresenta os dez FII mais líquidos, pelo critério de montante negociado, em março, bem como seus valores de CM, CM/PL e montante negociado, referentes ao mês de março de 2014, e de CM/PL referente ao mês de fevereiro de 2014.

Tabela 1

¹ A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal das cotas de FII, ponderado pelo montante negociado, pelo respectivo número de cotas naquele mês.

² A análise de números de Capitalização de Mercado neste artigo levam em consideração somente os FII que apresentaram um nível mínimo de liquidez no período em observação, ou seja, fundos imobiliários cujas cotas tiveram um mínimo de dez negócios e um mínimo de R$ 100.000,00 em montante negociado, nos respectivos meses analisados.