* Publicado originalmente no Portal TLON

Em abril de 2014, o mercado secundário de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas no âmbito da BM&FBOVESPA registrou um montante negociado consolidado de R$ 387,0 milhões, 1,4% superior àquele apresentado no mês anterior. Pelo segundo mês consecutivo, o volume de negócios permanece abaixo de R$ 400,0 milhões. Antes de março, a última vez que o montante negociado mensal havia se situado abaixo desse patamar ocorrera em novembro de 2013. Em termos de número de negócios, foram 68.366 no último mês, contra 68.009 em março, um leve aumento de 0,5%. Vale lembrar que o mês de abril teve vinte dias de pregão, um a mais em relação a março.

Analisando a evolução em base mensal dos números de liquidez deste mercado, principalmente em termos de montante negociado, ao longo dos últimos dois anos, pode-se arguir pela ocorrência de uma correlação, mesmo que defasada, entre estes números e a trajetória da calibragem da política monetária. A partir de abril de 2013, a política monetária se caracterizou por sucessivas elevações da taxa básica de juros (Selic), impactando negativamente, de forma abrupta e mais permanente, o volume de montante negociado em cotas de FII no mercado secundário a partir de julho de 2013. A comparação com os números de liquidez há doze meses expressaram bem esse cenário. Em abril de 2013 haviam sido movimentados R$ 797,1 milhões, referentes a 89.070 transações, envolvendo esses títulos. Em um ano corrido de aperto monetário incremental, mas constante, equivalente no total a 375 pontos-base para a taxa Selic, a qual foi elevada de 7,25% para 11,00%, houve quedas significativas de 51,5%, em termos de montante mensal, e de 23,2%, em quantidade de negócios mensais de cotas de FII.

Já anteriormente, de março até outubro de 2012, se deu a continuação de um período de relaxamento da política monetária, tendo a taxa Selic sido reduzida neste período em 325 pontos-base, de 10,5% para 7,25%. Concomitantemente, os números de liquidez do mercado secundário de cotas de FII teriam sido impactados de forma positiva, tendo se elevado incrementalmente no período, até saltarem para um novo patamar, em dezembro de 2012, dois meses após a última redução da taxa Selic. A Figura 1 mostra a evolução mensal dos números de liquidez do mercado secundário de cotas de FII. A correlação entre estes e a evolução da política monetária se faz mais forte para o caso do montante negociado. O comportamento do indicador de número de negócios mensais se provou mais independente da calibragem da política monetária, principalmente no período mais recente de aperto desta.

Figura 1- Evolução do montante e do número de negócios mensais de cotas de FII

Ao se observar a evolução da média móvel de 22 pregões do montante negociado diário nos últimos doze meses, nota-se a tendência, a partir de agosto de 2013, de aproximação desse indicador do patamar de R$ 20,0 milhões, após ter alcançado o nível de R$ 45,0 milhões. A partir daí, por duas vezes este indicador chegou a repicar para o nível de R$ 30,0 milhões, mas em ambas ocasiões voltou a perder força e se reduzir novamente para o patamar de R$ 20,0 milhões, onde se encontrava ao final de abril de 2014. A Figura 2 traz a evolução, ao longo dos doze últimos meses, da média móvel de 22 pregões do montante negociado diário do mercado secundário de cotas de FII na BM&FBOVESPA.

Figura 2 - Evolução da média móvel de 22 pregões do montante negociado diário de cotas de FII

Em termos individuais, em abril de 2014, o FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) obteve o maior montante negociado pelo segundo mês consecutivo, alcançando R$ 56,7 milhões. O FII BB Progressivo II (BBPO11) repetiu também sua segunda posição, por este critério, com R$ 43,2 milhões, e o FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) manteve sua terceira posição, com R$ 29,5 milhões. Na ordem, no mês anterior os três fundos haviam apresentado montantes de R$ 68,1 milhões, R$ 40,2 milhões e R$ 36,8 milhões. Pelo critério de número de negócios, o BRCR11 continua na liderança com um número bem acima dos demais, com 28.916 negócios no último mês, mais de seis vezes o número referente ao segundo colocado, o BBPO11, que teve 4.877 negócios.

A Tabela 1 traz os doze FII que alcançaram maior montante negociado em abril de 2014, juntamente com estes valores de montante negociado, os respectivos números de negócios e a frequência em pregões ao longo do mês.

Tabela 1 - Os 12 FII de maior montante negociado em abril de 2014