* Publicado originalmente no Portal TLON

Em abril de 2014, variação média¹ dos preços das cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII), negociadas no mercado secundário da BM&FBOVESPA, atingiu valorização de 0,7% em relação ao mês antecessor. Pelo segundo mês consecutivo este valor se manteve positivo, refletindo a mudança de inclinação na curva da taxa básica de juros (Selic). Contudo, no acumulado do ano a variação média dos preços das cotas de FII segue negativa, em -6,3%.

De maio de 2013 até janeiro último, a meta da Selic fora elevada em cinco ocasiões, com acréscimo de 0,5 percentuais em cada momento, denotando uma ascensão do nível da taxa ao longo do período, de 8,0% para 10,5%. No final do mês de fevereiro e em abril deste ano, todavia, a meta fora elevada apenas em 0,25 percentuais, atingido 11,0%. Concomitantemente, no universo de negociações de cotas FII aqui analisado, o segundo semestre de 2013 foi marcado por sucessivas quedas na variação média de preços, exceto pelo mês de outubro, e os dois últimos meses acompanharam uma possível mudança na política monetária no longo prazo. A Figura 1 apresenta a evolução da variação média mensal dos preços das cotas entre maio de 2013 e abril de 2014.

Figura 1 - Variação média mensal dos preços das cotas desde maio de 2013

Entre os 76 fundos que negociaram no último mês, o FII General Ativo Shopping e Renda (FIGS11) registrou a maior valorização, de 8,2%. O fundo investe seus recursos na aquisição de participações em shopping centers, tendo sido o capital obtido em seu IPO destinado à aquisição de participações no Shopping Bonsucesso e no Parque Maia Shopping. No outro extremo, o FII Hotel Maxinvest apresentou a maior desvalorização, de 7,4% negativo. Este fundo, que tem como objetivo alocar seus recursos na aquisição de hotéis, atualmente se encontra em fase de desinvestimento, na qual segue vendendo ativos imobiliários pertencentes à carteira. No mês de março, o FII alienou mais sete unidades hoteleiras, gerando receita de R$ 2,1 milhões e lucro de R$ 1,7 milhão. No final desse mês o fundo contava com 364 unidades hoteleiras em 26 hotéis.

Em 2014 até abril, somente 15 dos 71 FII considerados na análise² apresentaram variação positiva de preços. Dentre estes 15 fundos, apenas cinco registraram valorização superior a 2,0%. Trata-se dos FII BB Renda de Papéis Imobiliários (RNDP11), CSHG Logística (HGLG11), JS Real Estate Multigestão (JSRE11), Edifício Galeria (EDGA11B) e XP Gaia Lote (XPGA11). O RNDP11, que possui valorização acumulada de 10,2%, investe preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários, que por sua vez foram precificados para cima devido à mudança da inclinação da curva de juros. A Tabela 1 apresenta os cinco FII com valorização de preço da cota superior a 2,0% em 2014 até abril.

Tabela 1 – Cinco maiores valorizações de cotas de FII em 2014 até abril

Entre os fundos que desvalorizaram no período supracitado, três registraram variação negativa no preço da cota superior a 20,0%. No caso, os FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B), Presidente Vargas (PRSV11) e BB Progressivo (BBFI11B). O CEOC11B está em fase de negociação com possíveis locatários desde a conclusão das obras, em agosto de 2013, da Torre South do Edifício Corporate Executive Offices. Além disso, o fundo conta com o mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG). Quanto ao PRSV11, no dia 12 de março de 2014, a BEM DTVM, administrador do fundo, publicou Fato Relevante informando que a locatária de um dos dois imóveis do fundo, a ANAC, decidiu reduzir a área locada de 21 para 16 andares. Por fim, o BBFI11B vem sofrendo desvalorização no preço da cota devido ao anúncio de não renovação do contrato do locação do Banco do Brasil, locatário de dois dos imóveis do fundo, a vencer em dezembro deste ano. O valor total pago de aluguel corresponde a pelo menos metade das receitas do fundo. A Tabela 2 apresenta os três fundos com maior desvalorização no primeiro quadrimestre de 2014.

Tabela 2 - As maiores variações negativas de preço de cotas de FII no ano até abril

¹ Para cálculos da variação média de preço de cotas, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo dos patamares mínimos estabelecidos pela Uqbar (R$ 100.000,00 ou dez negócios realizados no mês). Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBOVESPA naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.

² Para se realizar a análise da variação média acumulada de preço de cotas de FII até cada um dos meses de 2014, são computados os preços de todas as cotas que tiveram negociação tanto em dezembro de 2013 como no mês final do período sendo considerado. Como de praxe, para se evitar eventuais distorções causadas por baixo montante negociado, os preços de cotas considerados são os preços médios mensais, ponderados por montante negociado.