* Publicado originalmente no Portal TLON

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociados na BM&FBOVESPA produziram um Dividend Yield (DY) mensal médio de 0,85% em abril de 2014, nível idêntico ao alcançado no mês anterior. No mesmo período, a rentabilidade acumulada da taxa de Depósito Interfinanceiro (DI) diário, calculada em termos líquidos de imposto de renda, assumindo 15,0% de tributação¹, se equivaleu a 0,69%, acima dos 0,65% alcançados em março. A taxa DI sofreu ajuste pra cima no começo de abril, refletindo a última elevação da taxa básica de juros (Selic) de 10,75 para 11 pontos percentuais.

Nas próximas semanas, caso o nível de preços de cotas de FII continue estável, mantendo assim o mesmo patamar de DY médio entre os fundos, isto mesmo frente a um eventual aumento adicional na taxa Selic, o mercado estará indicando uma ancoragem dos preços das cotas de FII na estabilidade da curva de juros da economia na sua ponta de longo prazo. Tal fenômeno poderá sinalizar um redirecionamento de foco, por parte do mercado, na forma de sua avaliação de valor para os FII. Neste cenário, a política monetária teria reduzido parcialmente o seu peso, que tem sido preponderante, relativamente a outras variáveis relevantes na valorização dos fundos.   

Com a manutenção do nível do DY mensal entre os FII e o aumento da rentabilidade acumulada da taxa DI líquida, o spread entre os dois indicadores se reduziu em abril, caindo de 20 para 16 pontos base. Esta é a primeira retração deste spread desde janeiro desse ano. A Figura 1 apresenta a evolução do DY mensal médio e da rentabilidade acumulada mensal da taxa DI líquida entre maio de 2013 e abril de 2014.

Figura 1 - DY mensal médio e rentabilidade acumulada mensal da taxa DI líquida nos últimos doze meses

No último mês, somente onze FII geraram um nível de DY mensal inferior ao retorno acumulado referente à taxa DI líquida (0,69%), ao passo que doze fundos registraram um retorno superior a 1,0%, idem ao ocorrido em março último. O FII RB Capital Desenvolvimento Residencial II (RBDS11) novamente atingiu o maior valor de DY mensal, de 4,0%, superando o seu desempenho para este indicador no mês antecessor, que havia alcançado 2,7%. Trata-se de um fundo que investe em participações em sociedades voltadas para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários residenciais, sendo que seis dos 23 projetos investidos pelo fundo desde sua constituição, em outubro de 2010, já foram concretizados, enquanto um deles se encontra ainda em fase de lançamento, iniciada em março de 2014.

Analisando o desempenho de rendimentos dos fundos imobiliários para os últimos doze meses corridos até abril último, nota-se que os 74 FII que tiveram suas cotas negociadas na bolsa em abril de 2013 obtiveram um Dividend Yield realizado² médio de 8,3%, levemente superior aos 7,8% de rentabilidade acumulada proporcionada pela taxa DI líquida no mesmo período. Desse universo de FII, 48 fundos registraram DY individuais acima dessa rentabilidade acumulada referente à taxa DI líquida. Entre os oito FII com maior valor de DY realizado, os quais também foram liderados pelo RBDS11, o qual atingiu um DY realizado anual de 28,7%, quatro deles investem substancialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) - os FII JS Real Estate Renda Imobiliária (JSIM11), XP Gaia Lote I (XPGA11), Fator Veritá (VRTA11) e BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11B).

Na outra extremidade, oito fundos registraram DY realizado anual abaixo de 6,0%, nível equivalente nominalmente ao cupom de juros das Notas do Tesouro Nacional série B (NTN-B), título público de renda fixa cuja remuneração é atrelada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Vale lembrar que em abril de 2013, ponto de referência para a análise do desempenho pelo DY realizado anual, as NTN-B negociavam com prêmio devido ao fato de que a taxa de juros real da economia situava-se bem abaixo dos 6,0%. As Tabelas 1 e 2 mostram os FII com os oito maiores valores de DY realizado³ e os FII com os oito menores valores de DY realizado nos últimos doze meses.

Tabela 1 – FII com os oito maiores valores de DY realizado

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Tabela 2 – FII com os oito menores valores de DY realizado

¹ Tributação aplicada para investimentos com prazo de vencimento maior do que 24 meses

² O dividend yield realizado é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no primeiro mês do período. Assim, um nível de distribuição no último ano relativamente alto em relação ao preço da cota no primeiro mês significa um dividend yield maior.

³ Para evitar distorções, ao classificar os FII com maior DY realizado, não são considerados os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período pelo fato de que as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram.