SÃO PAULO -  Os fundos imobiliários são ótimas opções de investimento para quem quer exposição ao mercado de imóveis comerciais com boa liquidez, facilidade de negociação e valor de investimento baixo.

Mas para evitar ciladas é preciso fazer uma boa seleção antes de decidir pela compra. A equipe de análise da XP Investimentos explica que o investidor deve executar três passos importantes antes de montar sua carteira de fundos imobiliários. “Com essas etapas, você conseguirá encontrar as ‘Blue Chips’ de nosso mercado”, garantem.

1º Passo: Dê importância à liquidez 

A primeira etapa consiste em selecionar os fundos imobiliários que possuem liquidez adequada de negociação. De acordo com os analistas, você deve priorizar aqueles que tenham volume de negociação de pelo menos R$ 100 mil por dia.

Para isso, o ideal é avaliar o volume dos últimos 30 dias e verificar se o fundo negocia este mínimo diário - caso contrário, pode ser difícil se desfazer das cotas quando você precisar vende-las.

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2º passo -  Procure um gestor experiente

É importante que a gestora tenha experiência com estes ativos e seja proativa em resolver problemas do fundo. Se você não tiver conhecimento prévio dos maiores e melhores players deste mercado, o ideal é falar com algum especialista da sua corretora para obter mais informações sobre os responsáveis pelo fundo no qual você está interessado.

3º passo: Analise o mercado e o ativo

Antes de optar pela compra de determinado fundo imobiliário você deve saber quais são os ativos que fazem parte da sua carteira. Se for um fundo de escritórios, por exemplo, é preciso saber quais prédios ou andares o fundo possui e se eles estão localizados em regiões com boa taxa de ocupação.

“Desconfie de praças menos óbvias e ativos com baixo diferencial em relação aos seus concorrentes”, aconselha a XP.

A qualidade dos inquilinos e o tipo de contrato de aluguel também influenciam. Por exemplo: fundos que têm grandes empresas e multinacionais como inquilinos tendem a ser mais estáveis e ter menos problemas com o pagamento dos aluguéis.

Também é preciso ter atenção quando encontrar ativos de baixa qualidade entregando altos dividendos. Esse pagamento pode ser pontual ou apenas fruto da renda mínima garantida (entenda o que é este instrumento).

3º passo: olhe para o futuro - e não para trás

Uma maneira comum de escolher fundos imobiliários é comparando o preço da cota ao dividendo que foi entregue nos últimos meses.  No entanto, os especialistas da XP afirmam que a maneira correta de se investir é olhando para frente – ou seja, entendendo o mercado e avaliando todas as perspectivas para os ativos no médio e no longo prazo.

“Nesse sentido, muitas altas já estão ‘encomendadas’ via diminuição de vacância, quedas apenas momentâneas de receitas, gastos esporádicos necessários, etc”, afirma a XP.

Por isso é importante entender o cenário imobiliário no qual aquele fundo está inserido. Se for um fundo de escritórios, você precisa ler os relatórios das consultorias sobre esse segmento para ficar por dentro das perspectivas. O mesmo vale para todos os outros tipos de imóveis: logísticos, industriais, agências, etc.

Mas é claro que toda essa avaliação demanda tempo, dedicação e algum conhecimento do assunto. Se você não puder – ou não quiser -  fazer todo o processo de avaliação, pode seguir as recomendações dos especialistas. A XP, por exemplo, tem uma equipe focada em fundos imobiliários.

“Nós acompanhamos 30 fundos para montar nossa carteira de fundos imobiliários. Se você não separar o joio do trigo, pode acabar se dando mal”, diz o analista Gustavo Bueno.

Veja abaixo as carteiras recomendadas da XP para o mês de janeiro:

Carteira 'valor'

Código (peso na carteira)	Nome do fundo	DY 12 m*
TBOF11 (25%)	TB Office	2,80%
BRCR11 (25%)	BC Fund	4,20%
FFCI11 (20%)	Rio Bravo RC	5,40%
VLOL11 (20%)	Vila Olimpia Corporate	5%
HTMX11  (15%)	Hotel Maxinvest	5,80%

* Média de dividendos dos últimos 12 meses

 

Carteira para renda:

Código (peso na carteira)	Nome do fundo	DY 12 M*
MXRF11 (20%)	Maxi Renda	7,1%
SDIL11 (20%)	SD Logística RIO	8,0%
RBRF11 (15%)	RBR Fundo de Fundos	7,0%
HGBS11 (25%)	CSHG Brasil Shopping	6,6%
XPLG11 (20%)	FII XP Log	7,5%

* Média de dividendos dos últimos 12 meses