SÃO PAULO – Os últimos meses representaram queda expressiva em fundos imobiliários (FIIs), abrindo espaço para reações intempestivas – e irracionais – dos investidores deste mercado. Para especialistas, estas cotas já chegaram perto do piso em valor, e, por isso, o investidor que entrar em pânico e cair na tentação de vender agora corre enorme risco de se arrepender em alguns meses.

A lógica é simples e conhecida do investidor: quem vende o papel quando o preço está baixo muitas vezes é vítima do chamado "efeito manada": acaba recebendo valores baixos por esse papel e perdendo a chance de aproveitar uma grande valorização no futuro. Já quem compra na baixa, tende a colher frutos. 

O ano de 2013, por exemplo, foi traumático para quem investia em FIIs. De março daquele ano até janeiro do ano seguinte, o índice passou de 1.605 pontos para 1.374 - queda de quase 17%. Quem vendeu esses papéis naquele momento, porém, perdeu um ciclo de valorização que levou o IFIX ao patamar de 2.362 pontos no início de abril deste ano - valorização de praticamente 72% ante a mínima de janeiro de 2014.

FIIs vs. ações

Tradicionalmente mais resiliente que o Ibovespa, o IFIX viu queda de 5,3% em maio – contra recuo de 10,9% do índice de ações no mesmo período. Até o dia 25 deste mês, a movimentação em 30 dias foi bastante semelhante: -5,11% para o IFIX; -10,07% para o IBOV.

"Ao contrário do impacto visto no ano passado pelas delações [da JBS], quando apenas a Bovespa viu queda, a soma da greve dos caminhoneiros, da hesitação do banco central em baixar a Selic para 6,25% e da disparada do câmbio frente a normalização de políticas monetárias ao redor do globo foram determinantes para a reprecificação dos ativos locais", explica Gustavo Garcia, especialista de Fundos Imobiliários na XP Investimentos. "Com expectativas de juros maiores no longo prazo, ativos de todas as classes viram quedas. Esse momento não foi diferente para os FIIs, muito correlacionados com taxas de juro pós fixadas, resumidas pelo IMA-B, viram o valor de suas cotas cair, normalizando seus yields entre 7%~7,5%". 

Historicamente, porém, considerando risco x retorno, observa-se tendência clara de superioridade do IFIX. Em 2015, a sharpe rate do IBOV ficou em -26,1%, ante -1,4% do IFIX. Nos outros anos, as comparações foram as seguintes: 29,6% IBOV x 44,2% IFIX e 21,8 % IBOV x 28,8% IFIX.

A diferença não é à toa: cotas de fundos imobiliários sentem a pressão de estarem listadas em bolsa, mas, lastreados em ativos imobiliários (de tijolo ou papel), relacionam-se fortemente a fatores macroeconômicos e aos preços dos imóveis, cuja volatilidade é consideravelmente menos intensa. Justamente por isso, sofrem concorrência direta dos juros em carteiras de investimentos, e também sentiram a pressão da manutenção da Selic em 6,5% ao ano em maio – quando era esperada nova queda.

Para Arthur Vieira de Moraes, professor do InfoMoney Educação, o momento de alta volatilidade ainda não acabou. Isso vale tanto para FIIs como ações e papéis mais longos de renda fixa. "Acabou a greve dos caminhoneiros, o governo é esse aí e daqui a pouco vem outro. E é justamente neste período que deve haver mais volatilidade no mercado", lista Arthur, que acredita até na possibilidade de uma montanha russa mais intensa. "Isso vai ser sempre assim". O pulo do gato está justamente no que vem depois: a retomada dos FIIs após as eleições costuma ser muito mais constante e confiável (e menos volátil) que a do Ibovespa (saiba mais aqui).

"Estimamos que a volatilidade deste mercado seja 25%~50% menor que a a bolsa de valores" no restante deste ano, contabiliza Gustavo, da XP. Vale lembrar que  os dividendos pagos por cota não mudaram desde o início da queda do mercado no final de maio. "O problema foi com a reprecificação das cotas, que atingiram basicamente todos os tipos de ativos", diz. Ou seja: o preço está momentaneamente mais baixo, mas a rentabilidade é mantida.

Além disso, apesar da timidez do Copom em baixar a taxa básica de juros, concorrente dos FIIs, para 6,25%, a Selic em 6,5% é baixa. Isso significa uma perspectiva de caminho estrutural positivo também na comparação com os juros, conforme análise enviada pela Eleven a investidores nesta terça-feira (26). "O dividend yield da classe de ativos imobiliários (Fundos Imobiliários) se mantém atrativo, tornando a TIR [taxa interna de retorno] interessante ao investidor que quer melhorar sua rentabilidade"., escreve a análise, assinada por Raul Grego. 

Para completar, os fatores de incerteza que movimentaram a bolsa nos últimos meses, como greve dos caminhoneiros e reações a pesquisas eleitorais, não balançam a perspectiva favorável para o mercado imobiliária no médio prazo. Uma retomada gradual do crescimento da economia tende a pressionar os preços dos imóveis e, por consequência, valorizar o patrimônio dos FIIs.

"Mesmo levando-se em conta o cenário focus de 22/06, que já toma em conta crescimento do PIB de 1,55% para 2018, os fundamentos do mercado estão inalterados", explica Gustavo. "O maior risco que este e qualquer outro mercado passa hoje é o de desancorarem as expectativas de inflação, hoje a 4%, abaixo 0,5p.p. da meta do BACEN, dando início a uma alta antecipada do juros no curto prazo. Este, contudo, não é nosso cenário base, muito menos o de mercado (Focus), que coloca aumentos da taxa referencial apenas em 2019, em datas mais próximas ao segundo semestre". A conclusão é uma só: "a volta consistente do mercado imobiliário, pano de fundo inerente das remunerações dos FIIs, é nada menos que inevitável". 

Dados da indústria já começam a mostrar números positivos. De acordo com informações de empresas associadas à Abrainc (Associação brasileira de incorporadoras imobiliárias), os lançamentos de imóveis novos somaram 3.814 unidades em abril, de 2018, totalizando 85.512 unidades nos últimos 12 meses, volume 23% superior ao registrado nos 12 meses precedentes. No último mês, as vendas de imóveis novos contabilizaram 8.962 unidades, colaborando para um volume total de 114.277 unidades vendidas nos últimos 12 meses - alta de 11,5% face ao observado no período precedente.

"Com efeito, temos mudado nossas projeções de vacância para baixo consistentemente nos últimos trimestres visto o crescimento importante de empregos em escritórios e de vendas do varejo nos centros urbanos aos quais os FIIs estão mais próximos", analisa Gustavo.

Por tudo isto, é praticamente consenso entre especialistas em FIIs que a queda recente abre excelentes oportunidades de entrada neste mercado. Já há fundos cujo desconto no valor de mercado com relação ao valor patrimonial (preço dos ativos listados) supera 20%. A rigor, investir neste fundo agora é como comprar um imóvel pagando 20% a menos. O BC Fund (BRCR11), por exemplo, negocia agora cotas a 70% do valor patrimonial.

Vale lembrar que, diferentemente de empresas, o mercado imobiliário trabalha em ciclos e tende a ver valorização acima da inflação no longo prazo. Isto faz dos FIIs uma opção mais buscada por investidores focados em rentabilidade para o futuro.

Maiores oportunidades

Dentre os FIIs, aqueles que tendem a observar maior movimentação positiva e crescer primeiro são os que possuem empreendimentos melhor localizados e que contam com boa gestão. 

Para Gustavo, as oportunidades devem ser combinadas ao apetite por risco do consumidor. "Ainda que FIIs sejam menos arriscados que a bolsa e outros veículos de investimento, há classes de ativos dentro desse mercado que são mais voláteis que outros", alerta. 

Os maiores potenciais hoje estão dentro das lajes corporativas com melhor localização e alguma vacância, segundo o especialista. "Esses ativos verão não só sua vacância decrescer de modo intenso nos próximos trimestres, como também serão a vanguarda do aumento de aluguéis nos anos seguintes", opina. 

Para o investidor que busca maior segurança, ele menciona condomínios logísticos, comumente com contratos longos. "Vale atentar, contudo, para a segunda geração do empreendimento: quanto tempo ainda está por acabar o contrato e, se este prazo estiver próximo, quão próximo está este ativo dos melhores (e mais caros) mercados de logística. Atualizações de valor de aluguel, salvo exceções, sempre se dão ao nível do mercado que estão inseridos, o que pode significar valores muito menores que os vigentes de contratos muito longos". 

Uma terceira via, voltada ao comprador mais avesso ao risco que abre mão de rentabilidades muito elevadas, está nos shoppings centers. Com yields em torno de 6,5%, esses papéis possuem um benefício, segundo Gustavo, de mostrar "ganho de capital com potencial muito maior que fundos de CRI, por exemplo".

Em resumo, "altas mais expressivas estarão concentradas em empreendimentos com maior upside, em especial aqueles muito bem localizados e com alguma vacância", complementa Gustavo. "Destacam-se aqui as lajes corporativas, bem localizadas, preferencialmente em São Paulo, cuja demanda por novos espaços apenas aumenta e cuja oferta de novos empreendimentos será escassa nos anos seguintes".

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