SÃO PAULO – Após anos cinzentos na economia brasileira, a última pesquisa Focus de 2017 projetou alta de 2,68% para o PIB (Produto Interno Bruto) em 2018. Essa perspectiva de melhora se traduz em diversos mercados afetados pela crise nos últimos tempos, incluindo o imobiliário, que já vê sinais de recuperação desde os últimos meses de 2017: no terceiro trimestre, tanto os lançamentos imobiliários quanto as vendas cresceram na comparação com o mesmo período do ano anterior. 

Esta matéria faz parte do guia Onde Investir 2018. Para ver nosso conteúdo completo, clique aqui.

Segundo estimativas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o financiamento imobiliário com recursos originados nas cadernetas de poupança deve crescer 15% em 2018, avanço que deverá se concentrar nos empréstimos destinados à compra de moradias, enquanto o crédito para a construção de novos empreendimentos tende a continuar lento. Mas está realmente na hora de focar as finanças em moradia ou o ideal seria aguardar os próximos capítulos?

Para quem pretende financiar, as consecutivas quedas da taxa básica de juros (Selic), que fechou o ano passado em 7%, podem parecer notícia excelente. Em julho de 2016, a taxa média do juro de financiamento imobiliário no Brasil era de 11,3% ao ano, segundo dados do Banco Central. Em junho de 2017, esse número já havia caído para 8.6%. Em outras palavras, o sufoco para financiar um imóvel é muito menor hoje do que foi no passado.

De acordo com Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e sócio da Tapai Advogados, existe até mesmo a opção de “corrigir” o problema para quem financiou nos anos mais turbulentos e agora arca com juros altíssimos. Embora o banco que concedeu o empréstimo original não tenha obrigação alguma de diminuir a taxa cobrada, é possível realizar uma portabilidade do financiamento com outra instituição. “É normal migrar para outro banco e conseguir pagar taxas menores, e também é possível, ainda que menos comum, tentar renegociar com o próprio banco onde foi fechado o primeiro financiamento”, explica.

É hora de comprar?

Em todos os casos, o comprador que tiver a opção de esperar pode sair na vantagem se não financiar logo nos primeiros meses de 2018. As instituições financeiras já começaram a baixar os juros, mas devem demorar algum tempo para repassar totalmente a queda da Selic ao consumidor, de acordo com Antônio Brown, agente de investimentos da Xcare e especialista no mercado imobiliário. “As poupanças ainda estão muito baixas, não se pode liberar recursos sem ter a poupança capitalizada – principalmente falando em bancos públicos, como BB e Caixa”, diz. A Caixa tem cerca de 70% de perticipação neste mercado, portanto, enquanto seus juros não baixarem, as outras instituições tendem a manter a timidez.

Para o momento imediato, quem pretende adquirir deve observar as melhores opções se o fizer à vista com o maior desconto possível após pesquisa. Dessa forma, é possível aproveitar a relativa instabilidade que o mercado imobiliário brasileiro ainda apresenta. Mais para frente, essa volatilidade deve neutralizar, de acordo com as expectativas de quem acompanha o setor.

“Teoricamente, os preços não voltarão àquilo que eram três, quatro anos atrás, época do boom imobiliário, porque aqueles preços eram artificiais”, opina Tapai. “Mas percebemos que nos últimos meses eles vinham se ajustando à realidade: espera-se um aumento correspondente a esse ajuste”, continua.  Nesse cenário, a capacidade de negociação diminui.

Semelhante à de Tapai, a percepção de Mateo Cuadras, CEO do Imovelweb, é de que se inicia agora um ciclo positivo que deve ser minimamente afetado pela insegurança em torno das eleições presidenciais. “Os meses de eleição paralisam toda a atividade econômica”, opina, “isso porque as atenções se voltam aos candidatos e aos possíveis programas econômicos”. Para ele, independentemente do candidato vencedor, “a queda nos juros tem efeitos imediatos no mercado, porque além de melhorar as condições de financiamento pioram um pouco as condições dos investidores [com ativos atrelados à Selic]. Isso é positivo para o mercado imobiliário” à medida que as pessoas voltam a observar atratividade em imóveis para investir e, consequentemente, os preços sobem.

Representantes de empreiteiras parecem ter a mesma sensação. Para Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente do conselho da Tecnisa, a retomada do mercado pouco ou nada depende das eleições presidenciais - a não ser no que diz respeito a investimento estrangeiro. "O mercado já voltou a lançar [empreendimentos], as vendas estão indo bem, e os preços não recuperaram, mas farão isso aos poucos", diz. Para isso, "tem que ter emprego e [boas condições para] financiamento. Para o comprador, a questão política é indiferente: se couber no bolso, ele compra", crava.

Melhor alugar?

Nos últimos anos, aluguéis relativamente baratos criaram no brasileiro a percepção (correta) de que, investindo as finanças de maneira sábia, morar em um imóvel alugado seria mais interessante financeiramente do que perseguir a casa própria. Essa verdade pode perder aplicação em boa parte dos cenários em 2018, caso as expectativas de especialistas se consolidem.

Diferentemente dos preços de venda, cujo aumento deve ser suave em 2018, os aluguéis podem ver valorização íngreme durante os próximos meses, na opinião de Cuadras. “Vai valorizar mais o aluguel do que a venda”, crava.

O passado tende a comprovar essa teoria para o futuro. Observando dados do índice Fipezap, percebe-se uma contração nos valores de aluguel consideravelmente maior que os de venda durante os anos de crise. Isso, de acordo com o Diretor de Inteligência de mercado do Zap, Caio Bianchi, é um demonstrativo de que os preços do aluguel estão mais sujeitos a alterações correspondentes às movimentações macroeconômicas do que os de venda – que observam correção pela demanda.

Basicamente, é necessário levar em consideração se é vantajoso remover o dinheiro de uma aplicação com boa rentabilidade para dar entrada em um imóvel, considerando os juros do financiamento e o tempo até quitar o empreendimento. Eventualmente, o aluguel pode valer mais à pena até que a compra à vista, dependendo da carteira de investimentos.

Para não ter dúvida sobre a maior vantagem financeira, a calculadora do FipeZap é uma das ferramentas que podem ajudar um consumidor indeciso. Observando um imóvel de R$ 800 mil em São Paulo, por exemplo, um contrato de locação de até R$ 4.577 é mais vantajoso com relação a um financiamento com juros de 9% ao ano se o consumidor tiver investimento alternativo com rentabilidade de 14% ao ano. Caso o investimento alternativo renda metade disso (7%), somente um aluguel inferior a R$ 1.719 ganha do financiamento para o mesmo imóvel em iguais condições.

Quer investir melhor o seu dinheiro? Abra uma conta na XP.