SÃO PAULO – Uma iminente recuperação do mercado imobiliário, ainda que a passos lentos, pode significar que o brasileiro está diante de um ótimo momento para voltar a pensar em investir nesse mercado, desde que o faça com certa sabedoria. Especialistas do setor acreditam que a procura por boas oportunidades de compra para revenda seja o melhor cenário possível para lucrar, e há quem diga que existe vantagem até mesmo em investimentos que miram a renda do aluguel.

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Com a chegada da Selic à mínima histórica, de 7% ao ano, na virada de 2017 para 2018, e a consequente queda na rentabilidade para parte dos produtos de renda fixa, o investidor relativamente conservador com dinheiro na mão tende a buscar alternativas. Os imóveis, quando bem selecionados, podem entrar nessa conta – com alguns alertas.

O principal deles é que é preciso pesquisar para garantir um bom negócio. Como os preços dos imóveis à venda devem ver recuperação de maneira suave, o início de 2018 pode ser um momento-chave para comprar com a melhor margem de negociação. Espera-se que isso ocorra muito lentamente, mas o poder de barganha tende a diminuir acompanhando fatores como a retomada do financiamento e o repasse da queda nos juros ao consumidor. É importante, portanto, pesquisar com atenção e atentar-se a esses indicadores.

Para o especialista Antônio Brown, assessor de investimentos da Xcare, investir em imóveis físicos só será realmente vantajoso em 2018 no caso de quem compra à vista e revende com um prêmio. “Aquela pessoa que consegue ter acesso a oportunidades realmente boas de construtoras liquidando imóveis está em um cenário interessante”, diz.

Para quem não tem a opção de pagar à vista, por outro lado, pode ser mais prudente evitar comprar como investimento. Isso principalmente porque os bancos ainda não tiveram firmeza em repassar a queda da taxa de juros ao consumidor final, e esse cenário não deve ser revertido tão cedo. “Não acredito em uma velocidade muito rápida na queda dos juros bancários. As poupanças ainda estão muito baixas, não se pode liberar recursos sem ter a poupança capitalizada – principalmente falando em bancos públicos, como BB e Caixa”, opina Brown. Para ele, bancos privados devem repassar a queda mais cedo, mas ainda com certa demora.

As taxas para financiamento imobiliário do Santander, por exemplo, variam de 9,49% (SFH) e 9,99% (Carteira Hipotecária) ao ano a 12% (imóvel residencial) e de 13 a 17,5% (imóvel comercial); no BB, os valores partem de 9% (pró-cotista), 9,24% (SFH), 10,15% (CH) e 11,35% (imóvel comercial); o Bradesco pratica taxas semelhantes, iniciando em 10% (SFH).

Além disso, a dificuldade é maior para quem tem pouco dinheiro no bolso, já que os bancos privados exigem uma entrada mais alta para o imóvel em comparação com os anos de maior prosperidade no setor. Embora os bancos ainda hoje liberem financiamentos de até 80% do valor total do imóvel na teoria, Brown acredita que a realidade já é bem diferente. “Aquele valor de financiamento de 80% [como regra] já não existe mais, hoje se libera normalmente 30% [dependendo do perfil do cliente]”, explica.

Aluguel

Adquirir imóveis para alugar também pode ser uma opção interessante para quem tem certa folga financeira, na opinião de Caio Bianchi, Diretor de Inteligência de Mercado do ZAP Imóveis. O motivo é questão de desejo do mercado: as novas gerações aparentemente preferem morar de aluguel e, para isso, claro, é necessário que alguém coloque o imóvel para locação.

“Essa coisa do sonho da casa própria é mais presente em gerações anteriores”, diz o especialista. “É comum que empresas comprem imóveis para locar no meio comercial, mas isso vem sendo observado também para o mercado residencial. Entendo que vai ser uma tendência, e o investidor pessoa física com capital disponível pode aproveitá-la”, analisa Bianchi, que fala em aumentar a liquidez do mercado através desse tipo de atuação. “Quem se dispuser a isso terá um papel cada vez mais importante”, prevê.

Matteo Cuadras, CEO do Imovelweb, considera grande a possibilidade de a rentabilidade com o aluguel crescer durante este ano. Embora não ouse cravar um número, ele acredita que a média atual em São Paulo, que é entre 4% e 4,5% ao ano para quem aluga, está abaixo do normal e não deve se manter assim por muito tempo. “Em Brasília, por exemplo, vemos 6%, 6,5%”, destaca. Para ele, os valores dos aluguéis tendem a subir bem mais que os de venda em 2018.

Mas Brown, da Xcare, não vê esse formato como uma boa opção.  “Tem muita coisa envolvida que pode prejudicar o investidor”, opina. Busca pelo locatário, tempo de carência entre inquilinos, despesas como IPTU e condomínio e manutenção do imóvel são alguns dos fatores que, na opinião do agente de investimentos, podem transformar o que deveria ser rentável em dor de cabeça.

Fundos Imobiliários

Quem estiver disposto a sair do imóvel físico e buscar resultado no longo prazo, pensando principalmente em aposentadoria, pode começar a pensar nos Fundos Imobiliários em 2018, de acordo com o analista Rodrigo Costa Medeiros, autor do site Desmistificando FII. Com “pausa” na chegada de novos empreendimentos em 2017 e a recuperação na procura durante os meses seguintes, principalmente em São Paulo, a vacância deve diminuir, melhorando a rentabilidade dos papeis com lastro em imóveis.

Trata-se de uma opção atrativa principalmente para o perfil de investidor relativamente conservador, que possui certo conhecimento do mercado imobiliário e tenha interesse em iniciar-se na renda variável sem tanta oscilação – principalmente em um ano turbulento como deve ser 2018. “Em ano de eleição, a bolsa tende a apresentar volatilidade muito maior que os fundos imobiliários”, explica Arthur Vieira de Moraes, professor do InfoMoney Educação e agente autônomo de investimentos.

Os fundos trazem vantagens, também, em termos de diversificação. Com quantias menores do que o aplicado em imóveis físicos, o investidor pode comprar papeis contendo diversos imóveis. Isso traz segurança, já que a vacância de apenas um deles não impacta tão fortemente a rentabilidade do "pacote".