SÃO PAULO – Locatários e locadores nem sempre sabem identificar as cláusulas contratuais mais importantes em documentos referentes a um imóvel. Existem alguns pontos, porém, que devem ser checados duplamente antes de fechar qualquer acordo para evitar graves problemas.

Com auxílio da advogada Katia Antunes, listamos abaixo sete itens que devem ser especialmente levados em consideração em qualquer contrato de locação. Ao se deparar com um contrato sem essas especificações, modifique ou não alugue:

1. Não fazer vistoria

A lei brasileira determina que cabe ao locador disponibilizar o imóvel em condições de uso, bem como se responsabilizar pelos vícios e defeitos anteriores a locação. Ao locatário cabe reparar os danos a que tiver dado causa. “Para que não haja divergências quanto a esses itens, é fundamental que se faça a vistoria do imóvel na entrada e na saída do locatário, com acompanhamento do locador e fiador”, diz a advogada. Também é importante comunicar ao proprietário sobre determinados ajustes e mudanças.

2. Atenção ao prazo

Não há prazo mínimo ou máximo determinado por lei para contratos de locação, embora seja muito comum estabelecer o término após 30 meses. Para contratos com prazo superior a 10 (dez) anos, todavia, o cônjuge do locador deve assinar o contrato também.

3. Ausência de termos de quebra de contrato

A lei permite ao locatário deixar o imóvel antecipadamente ao termino do prazo de locação sem custo para o locatário em caso de transferência de cidade no emprego.

Em todos os outros casos, pode ser cobrada uma multa em caso de rescisão antecipada, normalmente com valor proporcional ao período de ocupação do imóvel. “Na ausência de tal estipulação contratual, a multa deverá ser determinada judicialmente”, explica a especialista.

4. Direitos em caso de venda

Caso o proprietário queira vender o imóvel, deve dar prioridade ao inquilino atual, nas mesmas condições oferecidas a outros potenciais compradores. “Exceto nas hipóteses previstas em lei, caso o locatário não se interesse pela compra, deverá deixar o imóvel em 90 (noventa) dias, se assim requerido pelo locador”.

5. Reajustes, multas e encargos

Contratos de locação podem ser reajustados a partir de um ano e não pode ser vinculado à variação do salário mínimo, variação cambial ou moeda estrangeira.

Em caso de atraso no pagamento do aluguel, a lei do inquilinato permite a cobrança de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da dívida, acrescido de 1% (um por cento) de juros de mora ao mês.

6. Saiba as regras de despejo

Ações de despejo estão vinculadas à hipótese de não pagamento do aluguel e demais encargos, como condomínio e IPTU. Não existe prazo mínimo de inadimplência para acionar esse dispositivo e, nesses casos, o locador pode exigir desocupação imediata do imóvel.

Na hipótese de não pagamento do aluguel e demais encargos (IPTU, condomínio, etc), o locador pode exigir a desocupação imediata do imóvel pelo locatário. A medida judicial cabível para garantir que o locatário saia do imóvel é a ação de despejo, que não exige prazo mínimo de inadimplência para ser interposta.

7. Conheça as garantias

É facultado ao locador exigir do locatário garantia que vise assegurar o pagamento do aluguel e demais obrigações contratuais do locatário, como IPTU e condomínio. A lei do inquilinato prevê como possibilidades de garantias caução; fiança; seguro de fiança locatícia; ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.